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我国信托行为瑕疵的法律后果分析/旷继东

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 06:31:40  浏览:9830   来源:法律资料网
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【摘要】

  信托行为与一般的民事行为相比具有特殊性,因而信托行为瑕疵的法律后果也相应地较为复杂。本文通过对各类具有瑕疵的信托行为的法律后果进行分析,以揭示信托行为的特殊性及我国信托法的相关缺失。

【关键词】信托行为 瑕疵 法律后果

前言

  信托行为作为民事法律行为中的一种,其效力自然要符合一般民事行为的要件,但信托行为由于关涉到委托人,受托人与受益人三方的法律关系,与一般的民事行为相比较又有其特殊性。各国的信托法对信托行为的效力要件都做了更为严格的规定,与此相对应的是,信托行为在含有瑕疵的情况下,其产生的法律后果也比一般的民事法律行为瑕疵的后果有所区别,也更为复杂。有鉴于此,本文将根据我国现有的信托法对信托行为瑕疵的法律后果做一全面的分析研究。

一 信托行为瑕疵的构成要件和分类

  所谓信托,是指财产所有权人(委托人),为自己或他人(受益人)的利益或为特定目的,将自己的财产转移或处分给受托人,由受托人依信托设立的意旨来管理或处分该财产权的一种法律关系。

(一)信托行为的成立要件与生效要件

  信托行为的成立必须符合一般法律行为的成立要件,也即必须有当事人,意思表示和标的,具体到信托行为上,即必须包含以下要件:第一,信托当事人。信托行为须有两个以上主体,存在三方当事人,即委托人,受托人和受益人。第二,有设立信托的意思表示。这里包括两方面内容,一是有作出意思表示的行为;二是行为人通过其行为所要实现的结果是设立信托。第三,信托财产确定。
  信托的成立是一种事实问题,它所关注的是信托在事实上是否存在。而信托的生效是价值判断问题,它所关注的是国家对当事人之间的信托是否予以认可并给予保护。因此信托行为的生效要件与成立要件不同,根据我国信托法的规定,信托行为的生效要件主要包括以下内容:首先,信托当事人具备应有的权利能力和行为能力。如受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。其次,交付信托的财产的财产权须转移。第三,信托目的合法。设立信托时,信托目的不得违反法律、行政法规或者损害社会公共利益,也不得专以诉讼或者讨债为目的设立信托。第四,信托财产合法。对这个条件应从两个层面理解,一是委托人用以设立信托的财产必须是其合法所有的财产。二是信托财产应当符合信托法等法律和行政法规的规定。第五,设立信托应采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。此外,某些类型信托的设立还应符合法定的特殊条件。设立信托时,有关法律、行政法规规定应当对信托财产办理登记手续的,应当依法办理信托登记。否则,应当补办;不补办登记手续的,该信托不产生效力。对于公益信托,其设立应经有关公益事业的管理机构批准。

(二)信托瑕疵的分类

  从信托行为的构成要件可以看出,信托行为的瑕疵可分为成立上的瑕疵和效力上的瑕疵两种。成立上的瑕疵导致信托行为的不成立,与其构成要件相对应的是,其可能的瑕疵也主要为以下两种情况:第一,信托财产不能确定;第二,受益人或者受益人范围不能确定。
  效力上的瑕疵显然要复杂得多,根据信托行为效力要件的构成来看,引起信托行为效力瑕疵的原因包括以下方面:第一,主体上的瑕疵,如委托人或受托人民事能力上的不合格委托人和受托人身份混同的瑕疵等。第二,信托财产上的瑕疵,包括信托财产不合法,如信托财产为禁止流通物等,信托财产的财产权没有真正转移,如动产没有交付,不动产没有办理登记手续等,以及委托人对信托财产的处分权受到限制等。第三,信托目的瑕疵,包括信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益,专以诉讼或者讨债为目的设立信托等;第四,信托设立的形式要件不合法,如我国信托法规定设立信托必须采取书面形式,并且必须具备法定的记载事项,如果不符合这些要件,将导致信托行为的瑕疵。此外,对于某些特殊类型的信托行为,还必须符合法律规定的特殊要件,否则也将导致信托行为的无效。

二 信托行为瑕疵的法律后果

(一)成立要件瑕疵的法律后果
  第一,信托财产不能确定的法律后果。第二,受益人或者受益人范围不能确定。在这两种情况下,信托行为没有成立,也就是在事实上没有信托的存在,因而严格地说,它们并不能导致任何法律后果。当然信托行为的不成立一般会以信托承诺的方式表现出来,而对于信托承诺本身却可能产生法律效力,此时一般会导致委托人契约义务的产生,但此非本文讨论重点,故不予赘述。
(二)生效要件瑕疵的法律后果
  首先,主体瑕疵的法律后果。对委托人而言,如果是无民事行为能力人,其设立信托行为确定无效,而如果是限制民事行为能力人,其设立信托的行为是效力待定的,如果取得其法定代理人的追认,该信托行为应该是有效的。对于外国人是否可以在我国设立信托,我国信托法并没有明确规定。根据国民待遇的原则,既然外国人可以在我国拥有财产,自然就享有自由处分之权,而设立信托本质上是对自己财产的处分行为,因而应该是被允许的。至于委托人身份的混同,如委托人设立以自己为受托人的自益信托,由于在利益归属效果上没有任何意义,如果肯认这种信托,唯一的后果可能就是导致委托人规避法律损害他人的利益(即将自己的财产独立化),因而是确定无效的。另外,我国不承认宣言信托,也即委托人设立以自己为受托人的他益信托,因而这种行为在我国也是不能产生效力的。此外,对于受托人而言,又可以分几种情况,首先是在信托设立时受托人无民事行为能力或为限制民事行为能力人。由于信托设立的基础就是基于委托人对受托人的信任,包括对受托人财产管理能力的信任,如果受托人连民事行为能力都不具备,自然就无法胜任委托财产的管理事宜,因而这样的信托由于违背了信托行为的目的,是不能产生效力的。其次,受托人在信托设立后失去民事行为能力,如自然人死亡或者法人解散等。在这种情况下,如果该信托人为唯一的受托人,将导致信托的终止,发生终止的效力,如果该信托人非唯一受托人,则信托继续有效,受托人的人数可以补充选任。当然,这种受托人的事后能力瑕疵并非本文讨论的范围,因为它对信托行为设立时的效力不会产生任何影响,它是以信托成立生效为前提的。第三,受托人身份的混同,如我国信托法规定,受托人不能为信托的唯一受益人,此种身份混同将导致信托行为与财产赠与行为同样的效果,是与信托制度的价值目标相悖的,因而确定无效。此外,受托人是否可得为外国人,我国法律并没有明确的规定,因而只能从信托财产的性质来确定。如对于民事信托,如果信托财产为我国限制出口的专利技术,以及限制出口的古董文物等,显然不允许外国人为受托人,这样的信托应该是无效的,对于商事信托,随着我国加入世界贸易组织,对信托投资市场的开放,外国人应该可以成为商事信托的受托人,只是必须要经过我国法律规定的登记成立条件。另外,对于受益人而言,由于他只享受利益而不承担相应的义务,因此其是否具备必要的民事能力并不影响信托的效力。不过,为了防止当事人规避法律,多数国家法律均规定依法令不得享有某项财产权者,不得享受与受益者所拥有的同样利益的权利(日本信托法),因而在这种情况下,信托行为也是无效的。我国信托法并没有明确规定此种情况,仅笼统地规定信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益的无效,但信托目的违法是否包含了上述情况,在实践中可能会导致分歧,这需要法律进一步明确或学理的一致解释。
  其次,信托财产瑕疵的法律后果。这可分为以下情况:第一,委托人对信托财产没有处分权,如委托人以他人财产设立信托的行为,在这种情况下,根据我国民法通则的规定,该行为为效力待定的行为,如果财产所有人不予承认,将导致信托行为的自始无效,如果予以承认,信托行为自然生效。而在财产所有人不予承认导致信托无效的场合,信托财产应如何处理也存在问题。如果信托财产为委托人以盗窃或其他非法方式取得的他人财产,如果以之设立自益信托,信托无效的后果自然是信托财产包括因信托财产所产生的利益返还给原所有人,但如果设立他益信托,而受益人为善意的情况下,受益人所取得的利益是否返还则值得探讨。根据法理,善意第三人利益的保护必须符合对价的条件,在信托的情况下,受益人是无须支付对价即可取得利益的,因此与受到损害的原财产所有人相比较,受益人所取得的利益不应该受到特别的保护。也即是在他益信托的情况下,受益人所取得的利益也应当与信托财产一并返还给原财产所有人。当然如果是公益信托,应另当别论。不过,如果信托财产为委托人以合法的管理人或者代理人的身份所占有的财产,并以之设立他益信托或者公益信托,则信托财产究应如何处理,是否可以适用表现代理仍不无疑问。但从利益平衡上看,原所有人的财产利益保护应较前述情况下原所有人的利益保护为弱,受益人所取得的利益似应受到保护。第二,委托人对信托财产的处分权受到限制,包括信托财产为限制流通物和委托人设立信托损害其债权人利益的两种情况。在信托财产为限制流通物的场合,必须要经过有关部门的批准,才能以该财产设立信托。如果欠缺此条件,信托自然无效。而在委托人的债务状况不良,设立信托会损害到其债权人利益的情况下,根据我国信托法的规定,该信托为可撤销,即债权人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内有权申请人民法院撤销该信托。如果债权人申请撤销,则信托自始无效,信托财产应返还委托人。但我国信托法规定人民法院依照前款规定撤销信托的,不影响善意收益人已经取得的信托利益,并且根据信托法第53条和第54条的规定,债权人撤销信托属于信托终止的一种,信托终止的,信托财产归属于信托文件规定的人;信托文件未规定的,按下列顺序确定归属:(一)受益人或者其继承人;(二)委托人或者其继承人。因此,在信托文件未规定的情况下,债权人撤销信托行为,信托财产将首先归属于信托受益人或者其继承人。这样规定的结果是导致了债权人撤销权的空置,其撤销权的行使不仅不能回复委托人的财产状况,反而使信托财产确定地归属于受益人,这对债权人利益实际上是一种损害,是有悖法律赋予债权人撤销权的价值取向的。当然,这仅从法条的逻辑推断来看债权人撤销权行使的法律后果,如果从信托法的立法原意或者整体解释来看,或许可以将信托法第53条第五项信托被撤销的规定与第12条关于债权人撤销权的规定相区别,可将第53条的撤销看成为为除债权人撤销之外的其他情况的被撤销,但这需要立法或司法的进一步解释。当然,可撤销信托行为的另一种法律后果是撤销权人没有行使撤销权,此时信托将确定地有效。第三,信托财产不合法,如信托财产为禁止流通物等,此种情况将导致信托的确定无效。第四,信托财产的财产权没有真正转移,如动产没有交付,不动产没有办理登记手续等。由于信托合同为实践性合同,必须要通过标的物的转移即动产经过交付,不动产经过办理登记手续等才能发生效力,因此在欠缺财产权转移的情况下,信托行为不能产生效力。
  第三,信托目的瑕疵的法律后果。信托作为英美法系古老的法律制度,其最初的作用本来就是为了规避法律,如为了规避土地不得捐赠给教会的法律以及规避遗产税等,由于信托往往导致对现有法律框架的突破,带来新的法律制度的变革,因此信托法又被称为变法法,但是近代以来,随着商事信托的兴起,信托法的价值取向逐渐偏重于财产管理,而大陆法系国家对信托法的引进更主要的目的就是为了规范商事信托的行为,民事信托逐渐衰落,而那种以规避法律为目的的信托行为更为现代各国所摒弃,因此各国信托法大都明确规定目的违法的信托行为无效。我国信托法第十一条规定信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益的无效。当然,在实践中,究应如何认定一项信托行为目的违法仍不无疑问,但这非本文讨论重点,在此不予赘述。此外,根据我国信托法的规定,信托目的瑕疵还包括专以诉讼或者讨债为目的设立的信托,这种情况也会导致信托行为的确定无效。
  第四,信托设立形式瑕疵的法律后果。我国信托法第八条规定,设定信托应当采取书面形式。那么,没有采取书面形式的信托行为是否就必然无效呢?从法条的字面意义来看,当然是无效的。但是从实践及传统信托制度来看,设立信托并非必须要采取书面的方式。因为在最初的信托制度发展中,信托完全基于当事人间的人身信任,即使受托人不履行自己的受托义务而将信托财产据为己有,受益人也无权通过司法途径救济,因此信托是否采取书面文件设立也就没有任何意义。而在现代社会的实践中,民事信托的设立也不乏口头设定的案例,如果法律不予以保护,将对事实上的信托当事人造成损害。另外,从各国的规定来看,如日本,韩国以及我国台湾地区的信托法中,均没有将书面方式规定为设立一般信托的必须方式。因此,笔者认为,我国应该弱化信托设立形式要件的要求,尽量对各种形式的信托予以承认,这有利于信托在我国的健康发展。


参考文献:
方嘉麟:《信托法之理论与实物》,中国政法大学出版社
霍玉芬:《信托法》
赖源河,王志诚:《现代信托法论》,中国政法大学出版社
周玉华:《信托法学》,中国政法大出版社
徐卫:我国《信托法》的缺失与分析
何玉鸣:略论善意取得制度对信托善意受益人受益权的保护
查达来:信托财产归属之另见
《中华人民共和国信托法》,《日本信托法》,《韩国信托法》,《台湾信托法》

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         人保与物保并存时担保人之间追偿权初探
             ——对物权法第一百七十六条的比较分析

              ◇ 王昌颖


物权法是我国立法历程中具有里程碑意义的重要民事立法,其共5编19章247个条文,其中,第四编担保物权就有4章71个条文,占整部物权法近三分之一,足显担保物权地位之重要。关于担保物权,民法通则、担保法等法律亦有规定,但因有些规定与物权法存在冲突,以致实务中遭遇了一些难题。有鉴于此,本文拟以物权法与担保法及其司法解释(下称担保法解释)的比较为切入点,对同一债权既有保证又有第三人提供物的担保情形下,担保人之间是否享有追偿权问题进行探讨。


物权法第一百七十六条规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。”比较发现,物权法第一百七十六条颠覆了担保法第二十八条的规定,大体沿袭了担保法解释第三十八条第一款的规定,但也有区别:一是将当事人约定置于优先地位,充分体现了对当事人意思自治原则的尊重;二是担保法解释既承认担保人对债务人的追偿权,也认可担保人之间的相互追偿权;而物权法只规定了担保人对债务人的追偿权,至于担保人之间能否追偿则未予明确。由此产生的问题是:在人保与第三人提供的物保并存情形下,担保人之间是否享有追偿权?对此,司法实践中存在两种观点:


一种观点认为,担保人之间享有追偿权,理由在于:物权法虽然只规定了承担责任的物上保证人或保证人可以向债务人追偿,但并没有否认可以向其他保证人或物上保证人追偿。在采取物保与人保平等观点的前提下,如果不允许担保人之间可以互相求偿,则会导致“本可以在两者间分担的担保责任份额完全由一方自行承担,恰恰与公平原则相悖”。


另一种观点认为,担保人之间不享有追偿权。理由在于:各担保人之间没有任何法律关系,要求各担保人之间相互追偿在理论上讲不通;主债务人是最终责任人,担保人之间相互追偿在程序上费时费力、不经济;担保人之间的份额难以确定,追偿的可操作性差。


笔者认为,物权法第一百七十六条不承认担保人之间的追偿权。


第一,承认担保人之间的追偿权不符合物权法的立法本意。考察国外立法,关于担保人之间的追偿问题,存在三种模式:1.“按份追偿模式”。即已承担责任的担保人可以向其他担保人追偿其应承担的份额。2.“单向追偿模式”。该模式只肯定保证人在承担责任之后可以要求物上担保人分担责任。3.“有条件的按份追偿模式”。即设定在后者有权在向债权人清偿之后对前者进行追偿。就此问题,我国在立法上存在一个态度转变的过程。担保法第二十八条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此,物的担保人先行清偿时,因其本应先于保证人负责,无向保证人行使追偿权的可能。故担保法第二十八条实际采纳的是“单向追偿模式”。鉴于担保法第二十八条的规定确实有碍于社会生活实践,担保法解释第三十八条对此作了相应修改,该条第一款规定:“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的,债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的,承担了担保责任的担保人,可以向债务人追偿,也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。”由此确认了担保人之间的追偿权,采纳了“按份追偿模式”。而物权法第一百七十六条最后一句规定:“提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。”该条没有涉及担保人之间的追偿权。笔者认为,根据列举其一即为排除其他的法理,结合文义解释的规则,物权法第一百七十六条否定了担保人之间的追偿权。从体系化解释角度分析,物权法第一百九十四条和第二百一十八条均只规定债务人以自己的财产设定物的担保时,担保权人放弃物的担保的,其他担保人在担保权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。申言之,第三人提供物的担保时,担保权人放弃物的担保,对保证人及其他担保人的担保责任不产生影响。据此也可以推断,物权法第一百七十六条在立法本意上不承认担保人之间具有追偿关系。


第二,承认担保人之间的追偿权不符合私法自治原则。民法以私法自治为原则,强调对当事人选择的尊重。担保法理论以担保发生的原因为标准,将担保分为法定担保和约定担保。在担保法及物权法所规定的各种担保方式中,除留置权属于法定担保外,其他担保方式均为约定担保。可见,担保关系的设立应以当事人意思自治为基础,而在人保与物保并存情形下,除担保人之间有特别约定或保证人与物上担保人共同与债权人设定担保关系外,各担保人之间并无共同担保的意思表示,担保人之间进行追偿缺乏法律关系基础。如果承认担保人之间的追偿权,等于法律在各担保人之间强行设定反担保。担保制度的设立,以维护债权人利益为宗旨。而追偿权问题仅涉及担保人之间利益的平衡,不涉及公共利益的维护,法律不应强行介入,这既是对担保人意志和利益的尊重,也是对民法意思自治原则的维护。事实上,担保法和物权法均规定了反担保制度,该制度旨在确保担保人的追偿权。可见,现行法律已为分散担保人的风险提供了足够的制度保障,完全没有必要再以牺牲私法自治原则为代价对担保人实现追偿权提供特别优待。


第三,承认担保人之间的追偿权不符合责任法定原则。责任来自法律规定,没有法律规定就没有责任,在这一点上,无论是刑事法律责任,还是民事法律责任都是相同的。基于这样的思考,探讨担保人之间的追偿权,首先要辨明的就是人保与物保并存时担保责任的类型。有观点认为,在第三人提供的物的担保和人的担保并存的情况下,如果物的担保人与保证人之间未就担保责任作出约定,两者之间的关系与连带共同保证人之间的关系相类似,在解释上可以认定其构成连带债务关系。对此,笔者并不赞同。民法通则第八十七条规定:“债权人或者债务人一方人数二人以上的,依照法律的规定或者当事人的约定,享有连带权利的每个债权人,都有权要求债务人履行义务;负有连带义务的每个债务人,都负有清偿全部债务的义务,履行了义务的人,有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”因此,除依法律规定或者当事人特别约定,不得适用连带之债。笔者认为,在保证人与物的担保人分别向债权人提供担保的情况下,各担保人的责任在理论上更加符合不真正连带之债的特征。正如有学者所指出的那样,多个担保方式共同担保同一债权,在性质和功能上没有按份担保的天然要求,而是各自承担着担保全部债权的责任。担保之债属于约定之债,在人保与物保并存时,由于各担保人没有共同担保的意思表示,相互之间并非当然的共同担保关系,更不能将各自的担保责任因担保人的复数而简单推定为连带担保责任。物权法将保证人与物的担保人的担保责任置于平等地位,是为了充分保障债权人的选择权和放弃权,并不表示其他担保人必须实际平等分担已承担了担保责任的担保人的损失。承认担保人之间的追偿权,不仅强行改变了担保人担保责任的性质,也必将在事实上限制或剥夺债权人的选择权。


关于人保与物保并存时的责任承担规则,物权法第一百七十六条首先明确了该规范的任意法属性,将当事人的约定置于最优先的地位,这是过去的担保法及担保法解释所没有明确的。这种充分当事人意思自治的做法,表明物权法在相关规定上更趋合理。因此,在保证人与第三人提供物的担保并存时,承担了担保责任的担保人能否向其他担保人追偿,首先应取决于当事人的约定,对于没有约定或者约定不明的,则只能向债务人追偿,不宜再赋予其对其他担保人的追偿权。


(作者单位:江苏省无锡市中级人民法院)

对外贸易经济合作部办公厅关于转发《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定>的通知》等文件的通知

对外贸易经济合作部办公厅


对外贸易经济合作部办公厅关于转发《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定>的通知》等文件的通知
外经贸部办公厅



各总公司,各外贸中心,本部直属事业单位,各商会、协会、学会:
现将国家国有资产管理局、建设部、财政部《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定>的通知》(国资事发〔1995〕64号)及国家国有资产管理局“关于认真贯彻落实国家国有资产管理局、建设部、财政部联合下发的《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理
的暂行规定>的通知》有关工作事项的通知”(国资事发〔1995〕77号)转发给你们,请按照执行。
为了做好目前国有住房出售状况的调查工作,请将文件所附“出售国有住房资产清查汇总表”按要求填妥后,于9月10日前报我部(计划财务司)。

附件一:国家国有资产管理局 建设部 财政部关于印发《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》的通知 国资事发〔1995〕64号 国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局(办公室、处)、建设厅(建委)、财政厅(局
):
为了深化城镇住房制度改革,加强国有住房出售过程中国有资产管理工作和出售收入收缴管理工作,规范国有住房出售行为,防止低价出售国有住房,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号)中“有关房改工作的配套文件,要尽快制定,抓紧下发
。国务院各有关部门要各司其职、各尽其责,相互配合,保证城镇住房制度改革的顺利实施”的要求,我们制定了《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》,现印发给你们,请遵照执行。

附件:关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定
第一条 为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的要求,切实推进城镇住房制度改革顺利进行,认真做好出售国有住房的国有资产管理工作和出售收入收缴管理工作,特制定本暂行规定。
第二条 国有住房是指国家党政机关、军队、团体、企事业单位由国家拨款、组织收入或者国家以各种形式对企业投资和投资收益购建的,以及接受馈赠、罚没和依据国家法律、行政法规确认产权为国家所有的住房。
第三条 在国有住房出售过程中,有关具体界定政策如下:
(一)国家行政单位由国家拨款和按国家政策规定组织收入等形式购建的住房;
(二)全额预算管理、差额预算管理和自收自支预算管理的事业单位,由国家拨款、贷款、组织收入、接受馈赠等形成的住房;
(三)企业由国家直接投资、利用贷款、接受馈增和税后利润及其它国有权益等形成的住房;
(四)其它按照国家有关政策、法规界定房屋产权属国家所有的住房。
第四条 出售国有住房的单位,必须严格遵守国家城镇住房制度改革的有关政策、法规的规定,以防止国有资产流失。
第五条 按照国家城镇住房制度改革的有关政策、法规的规定,出售国有住房的单位,需经国有资产管理部门审核同意后,方能组织出售。
第六条 国有住房的出售坚持“先评估、后出售”的原则,国有住房出售价格的评估,应依据《城市房地产管理法》和《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)的有关规定,必须由合法评估机构进行评估,并依法执行,不受行政干预。
第七条 各级国有资产管理部门应积极参加国有住房出售价格的核定工作,在评估价格的基础上核定合理的出售价格,并由省、自治区、直辖市人民政府批准后执行,不允许低价出售国有住房。
第八条 按标准价出售国有住房的单位,须经国有资产管理部门确认单位和个人的产权比例。产权比例按国有住房出售当年标准价占成本价的比重确定。
第九条 国有住房的出售,都要由房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,签订统一制定的房地产买卖契约,领取统一制定的产权证书。
第十条 出售国有住房的单位或个人向房地产行政主管部门办理交易过户手续和产权转移登记手续时,须提交国有资产管理部门批准的国有住房产权变动或核定的产权比例文件和财政征收机关开具的国有住房出售收入专用票据等,作为办理立契过户和房屋产权登记的必备要件。
第十一条 出售国有住房的单位可依据国有资产管理部门批准的国有住房产权变动或核定的产权比例文件,以及财政部门有关规定调整单位财务帐目。
第十二条 各级国有资产管理部门、财政、房地产、金融等有关部门应密切配合,做好出售国有住房国有资产管理和出售收入征收管理工作。
上交财政的国有住房收入应专项用于住房建设等,具体办法由财政部会同建设部等部门另行制定。
第十三条 在本暂行规定颁布之前已出售的国有住房,均应按本暂行规定予以规范。
第十四条 对不按国家政策、法规规定,低价出售国有住房,造成国有资产流失的单位和个人,国有资产管理部门有权予以制止,并提请本级人民政府或会同有关部门追究其责任,作出经济、行政的处分;对触犯刑律的责任人,要依法追究刑事责任。
第十五条 本暂行规定适用于各类占有、使用国有住房的国家机关、企事业单位、党派和社会团体、以及集体所有制单位。
第十六条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理部门可会同有关部门依据本暂行规定制定实施细则。
第十七条 本暂行规定由国家国有资产管理局负责解释。
第十八条 本暂行规定自发布之日起施行。

附件二:国家国有资产管理局关于认真贯彻落实国家国有资产管理局、建设部、财政部联合下发的《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定>的通知》有关工作事项的通知 国资事发〔1995〕77号
国务院各部委、各直属机构、各行业总公司、各直属事业单位,各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理局(办公室、处):
1995年5月31日,国家国有资产管理局、建设部、财政部三部局联合发布了《关于印发<关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定>的通知》(国资事发〔1995〕64号)(以下简称《暂行规定》),该《暂行规定》是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发
〔1994〕43号)的一项重要配套文件,也是规范国有住房出售行为和加强国有资产管理的重要政策依据。现对贯彻落实《暂行规定》的有关工作事项通知如下:
一、各地方国有资产管理部门要认真贯彻落实《暂行规定》,积极参与出售国有住房的资产管理工作,与当地财政、房地产、金融等有关部门密切配合,结合各地具体情况,制定相应的实施办法,切实推进城镇住房制度改革工作。并将有关情况和问题报国家国有资产管理局。
二、各地方、各部门在出售国有住房的过程中,必须遵守国家城镇住房制度改革的有关法规、政策规定,严格按照《暂行规定》的有关规定,稳步出售国有住房,严禁“刮风式”低价售房,以防止国有资产流失。
三、中央单位按照所在地地方房改政策规定,出售国有住房一次性售房建筑面积在5000平方米(含5000平方米)以上的,需经主管部门审核,并报国家国有资产管理局审定;一次性售房建筑面积在5000平方米以下的,由主管部门审核同意,并报国家国有资产管理局备案后
,方能组织出售。
四、为了解国有住房出售状况,现要求各地方、各部门对1995年7月1日以前出售的国有住房资产情况进行一次全面清查。并于9月30日以前将“出售国有住房资产清查汇总表”上报国家国有资产管理局行政事业资源司。具体清查情况按所附表格填列,并附必要的文字说明。

附件三:省(自治区、直辖市、计划单列市或部委)出售国有住房资产清查汇总表

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| 单位 | 售 房 | 单位 | 售房 | 售房建筑面积 | 应收售房 | 实收售房 |
| 性质 | 时 间 | 户数 | 户数 | (万平方米) | 款(万元) | 款(万元) |
|----|------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1993年底以前 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 行 |1994年度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1995年第一、二季度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 政 |小 计 | | | | | |
|----|------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1993年底以前 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 事 |1994年度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1995年第一、二季度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 业 |小 计 | | | | | |
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| |1993年底以前 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 企 |1994年度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1995年第一、二季度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 业 |小 计 | | | | | |
|----|------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1993年底以前 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 合 |1994年度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| |1995年第一、二季度 | | | | | |
| |------------|----|----|--------|-------|-------|
| 计 |总 计 | | | | | |
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联系人: 填制单位(盖章):
联系电话: 填表日期: 年 月 日
填表说明:
1.该表由各省国有资产管理局或中央各主管部门填写。
2.该表须加盖填制单位的公章。
3.各省(自治区、直辖市、计划单列市)国有资产管理局(办公室、处)和主管部门提供的文字说明,应简要
反映本地方、本部门国有住房出售情况(包括国有住房出售价格的评估、出售价格的确定、产权比例的确认,以
及国有住房售房款的收缴情况等)。



1995年8月9日