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居间协议的违约金是格式条款/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 18:40:50  浏览:9283   来源:法律资料网
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解析房地产居间合同条款的法律效力

奚正辉


案例:出售方刘先生委托房地产中介公司出售上海市闵行区一套公寓房屋,总价为人民币320万元。2008年3月4日,中介公司找到了买受方张女士,三方遂签署了《房地产居间合同》,居间合同对房屋买卖的条件约定的非常清楚,而且居间合同第6.3条约定:“甲、乙双方签署本合同后,任何一方违约或双方合意解除本合同,导致双方无法签署买卖合同的,违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付实际成交价格的1%,作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。”同日出售方收到了中介公司转付的定金5万元。

  2008年3月8日,出售方与买受方签署了《解约协议》,协议约定:因出售方违约,同意双倍返还定金10万元给买受方,双方签署的《房地产居间合同》解除。

  中介公司遂到上海市闵行区人民法院起诉出售方刘先生要求支付总房价的1%,即32000.00元。

  闵行法院判决依据《合同法》第40条的规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”故判决驳回中介公司的诉讼请求,中介公司不服,提出上诉,后双方调解达成一致刘先生适当补偿中介公司后结案。
  本文着重讨论居间合同约定出售方或买受方违约导致房屋买卖合同无法签订时,出售方或买受方承担违约责任条款的效力问题。

一、 法律对居间合同的规定

  目前中介公司的操作方式都是以居间的方式进行,这已经在业内形成共识。作为居间合同,《合同法》第426条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”第427条:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
  合同法区分了两种情况:促成合同成立,中介公司有权要求支付报酬;未促成合同成立,中介公司可以要求必要费用。这里的合同应该是指房地产买卖合同,但是居间合同约定了买卖合同的所有条款,而且中介公司促成买卖双方签署了,应该视为已经促成买卖合同成立。故笔者认为,当买卖双方违约不肯签订买卖合同,中介公司有权要求支付报酬,这在法理上应该没有问题,但在实际操作中,法院支持的很少,因为法院往往看结果,注重形式。
  中介公司提起诉讼,诉讼方式主要有三种情况:1、促成房地产买卖合同成立,要求支付报酬;2、因买卖双方违约,未促成房地产买卖合同成立,要求支付必要费用;3、因买卖双方违约,未促成房地产买卖合同成立,要求支付违约金。前面两种法律有明确规定,其实第3种《合同法》第107条也有规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

二、 格式条款的理解

  居间合同由三方签署即生效,作为合同当然可以约定违约条款,审判实践中,该违约条款往往被认定为格式条款而无效。
  所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
  作为格式条款必须满足三个条件:1、提供者预先拟定的;2、重复使用的;3、未与对方协商的,对方不可能修改的。
  本案例中中介公司用笔填写了违约金实际成交价格的1%,笔者认为该条款未必构成格式条款,因为该条款是手写的,而且该违约金根据不同案件是双方协商约定的。
  即使该条款被法院认为是格式条款,也未必就无效,因为只有符合了《合同法》第40条规定的情形才被认定无效,其规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”目前法院认定格式条款的理由是中介公司提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。其实细分一下,应该是加重对方责任,被认定无效。其实这里又有一个问题会有争议,如何认定加重对方责任。法院通常的理由是无论中介公司促成还是未促成合同成立,都要对方支付1%,是加重了对方的责任,故认定无效。违约金的条款本身就存在过高或过低之分,对方完全可以依据合同法要求法院调整违约金。实际上,若该居间合同继续履行,中介公司可以获得2%的报酬,现因对方违约,导致中介公司损失了2%的服务费,该违约金相对损失而言还是低的。故笔者认为对方要求法院调低违约金,法院都不应该支持。若该违约金是合理的,就不存在加重对方责任,应该是有效条款。
  其实违约金条款的效力问题,实质还是违约金高低的问题,案例中若中介公司约定违约金是1元,肯定不是格式条款,当然是有效了。从法院的判决思路而言,就存在一个困惑,违约金约订到多少算是格式条款。其实笔者认为,在案例中约定1%,是不高的,因为中介公司损失的是2%。笔者也见过有些中介公司约定的违约金达到了2%,若是这种情况,有可能因为违约金过高而被认定为格式条款。

  其实法院的这种思路本身就是错误的,格式条款的认定不应该取决于违约金数额的高低,而是要满足格式条款的要件。笔者认为在案例中的违约金条款就不应该认定是格式条款,违约金的约定本来就有高低,而且当事人可以根据损失来调整。在市场经济如此发达的现在,动不动就被认定是无效条款,会有损交易安全,导致交易的不稳定,甚至影响一个行业的健康发展。当然买卖双方当事人遇到这种事情,也需要慎重,因为法官内各法官的思路看法也不太一样。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师



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劳动者没签劳动合同是否受保护
——劳动合同法草案系列点评之一
杨杰

2005年底全国人大进行劳动法执法检查,发现中小型非公有制企业劳动合同签订率不到20%,个体经济组织的签订率更低。对企业和员工之间没有以书面形式订立劳动合同的,法律上称之为事实劳动关系。事实劳动关系形成原因比较复杂,主要包括四类:第一,企业故意不签合同;第二,企业由于工作疏忽未及时与员工签订或续签合同;第三,员工故意不签订劳动合同;第四,企业经营活动中与个人进行交易的行为符合劳动关系外在特征而被确认为事实劳动关系。其中企业故意不签订劳动合同,对员工的损害主要为:工资数额没有明确约定容易发生争议、社会保险少缴不缴、员工可以随意解聘等;甚至有的企业在与员工发生争议时否认与员工存在劳动关系,企图以此逃避法定义务。
为解决事实劳动关系保护这个问题,《中华人民共和国劳动合同法(草案)》做了一个前所未有的规定:“已存在劳动关系,但是用人单位与劳动者未以书面形式订立劳动合同的,除劳动者有其他意思表示外,视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同,并应当及时补办订立书面劳动合同的手续。”那么这个规定到底有没有保护劳动者利益呢?
让我们假设一个劳动者由于没有劳动合同被企业拖欠克扣工资,需要法律予以支持追回被拖欠克扣的工资。按照草案规定,他和企业之间会被视为存在无固定期限的合同,但由于工资具体数额双方未曾约定,劳动者此时无法举证,那么法律仍然不会予以保护,拖欠克扣的工资仍然要不回来。对一个迫切想讨回工资然后离开黑心老板的劳动者而言,一份并不实际存在的无固定期限合同没有任何意义。
但对因为其他几种原因形成事实劳动关系的,一概按无固定期限劳动合同处理,实际上是变相鼓励员工故意不签订劳动合同。根据此项规定,员工可以通过各种合法或非法手段造成事实劳动关系的出现,从而获得一份可以工作至退休的无固定期限劳动合同,这必然导致员工主动不签劳动合同的现象大量出现,而企业的劳动合同管理工作也将全面混乱。
草案对事实劳动关系中最迫切的问题避而不谈,却引入了“视同无固定期限劳动合同”这一保护方式,草案此项规定,实际上没有保护在事实劳动关系中遭受企业不法侵害的劳动者的利益,只是保护了故意不签订劳动合同、侵害企业合法权益的员工的利益,可谓南辕而北辙。
事实劳动关系需要法律予以保护,但应有针对性,希望草案对事实劳动关系中劳动者劳动报酬确认方式、社会保险的处理方式、解雇方式和补偿标准等问题予以规范,将对劳动者的保护落到实处。

作者单位:东方劳动法律网 联系电话:02160526042

论政府信息公开制度之完善

蔡武


[摘要]以瑞典《新闻报道自由法》(1776年)为先河,以美国《情报自由法》(1966年)为榜样,西方其它国家如丹麦、挪威、法国、澳大利亚、加拿大、英国、韩国以及日本等也纷纷效仿,都制定了政府信息公开方面的法律。建立以信息公开法为核心的政府信息公开法律制度已经成为世界性的趋势。目前,全世界共有四十多个国家制定了专门的政府信息公开方面的法律。 我国要实现行政管理体制公正透明这一目标,也必须走政府信息公开法治化的路子,2008年5月1日我国施行了《中华人民共和国政府信息公开条例》。本文试就《中华人民共和国政府信息公开条例》,但由于其立法主体是政府,法律效力层级较低,而导致尚有许多不尽如人意的地方,本文拟就如何完善我国政府信息公开立法进行一定的分析。

[关键词]政府信息公开;理论基础;人民主权利;监督


  一、政府信息公开制度的基本理论
  在政府信息公开法律制度下,政府是否应当向公众提供政府信息,不是由政府的权力决定的,而是由民众的权利决定的。政府信息公开法律制度就是通过法律确立的保障公众获得政府信息权利的制度。人民主权理论和知情权理论构成了公众获得政府信息的权利的合理性,成为政府信息公开制度的理论基础。政府信息公开,一般来说就是指政府主动或被动地将在公共事务管理中掌握的公共信息依法定的程序、范围、方式、时间向社会公开,以便社会成员能够方便地获取和使用。
  (一)人民主权。从行使权力的来源看,行政机关所享有的一切权力均来自于人民的权力和宪法的授权;从行政权力内容看,行政权力涉及到国家的社会、经济、文化和组织管理,包括保障国家安全、维护社会秩序、发展社会经济和福利社会生活的方方面面。行政权力内容的广泛性决定了对它的监督的重要性;从行政权的行使方式看,行使行政权应当是公开的。国家是根据人们订立的契约建立的,大家必须服从公意。公意即为最高权力,即主权。主权应当属于人民。政府机关有义务向公众公开政府信息,人民有权获得政府信息。
  (二)知情权(又称了解权)。知情权是信息公开的直接理论基础。“知情权”其基本含义是指公民有权知道他应该知道的事情,国家应最大限度地确认和保障公民知悉、获取信息的权利,尤其是政务信息的权利。在现代法治国家,公民是国家社会政治生活的主体,无论是与公民眼前的切身利益息息相关的社会政治生活,还是事关国家命运和社会发展大局,公民对此都享有知情权。知情权是一项原生性的基本权利,只有在对与自己权益相关的各种事务充分知晓的情况下,公民才能真正把握自己的生活,并对社会承担责任
  二、政府信息公开的必然性
  从政府建设的趋势而言,建立完善的信息公开制度是顺应民主政治发展的必然之路。政府信息不仅是政府活动的重要资源,更是社会的宝贵财富。政府信息资源的管理有效利用的前提是政府信息开放和公开。
  (一)政府信息公开能保障公众参与管理国家事务。我国宪法第2条规定:“中华人民共和国的一切权力属于人民”。这就在宪法上确立了人民主权的原则,肯定了人民是国家权力的所有者。而人民权力的正确行使是以政府信息公开和人民对国家事务、社会事务的知晓为前提的。因此,政府信息公开反映了保障公民权利的内在要求。
  (二)政府信息公开能有效地与WTO规则接轨。WTO的一项重要法律原则是透明度,它要求成员方政府应把与贸易有关的法律、规章、普遍适用的司法判例与行政裁决,均应迅速予以公布,以使各国政府和贸易工作者熟悉它们。透明度原则转化为国内法,反映到国内法律当中就是政府信息公开、政策透明的有关规定。 我国制定信息公开法,把政府信息公开活动规制起来,有利于我国履行透明度的法律义务。
  (三)政府信息公开能有效监督政府机关依法行使职权。政务信息公开,要求将政务内容、权力运作过程等向公众公开,这就给予了人民群众以知情权,加大了权力行使的透明度,把权力行使过程置于人民群众的监督之下,使人民群众能够充分了解政府的计划、工作程序、办事结果、政府内部的工作纪律,为人民群众进行有效监督提供制度保证。
  (四)政府信息公开能最大限度地实现社会信息资源共享。制定政府信息公开法,有助于社会公众通过公开的、公平的、合法的渠道及时获取政府信息并加以利用,最大限度地减少信息阻塞、信息浪费的现象,使政府信息能够适时地转化为社会物质财富。同时,制定信息公开法还可以促使政府依照法定义务提供其拥有的信息资源,社会公众可以依据法定权利要求政府提供信息。这将有助于减少和避免信息资源的闲置与浪费,促使实现资源共享,满足社会各界对资源的需求。
  三、如何完善我国政府信息公开制度
  虽然2008年5月1日我国施行了《中华人民共和国政府信息公开条例》,但信息公开上还存在着尚待完善的地方。
  (一)应尽早由全国人大制定《政府信息公开法》
  相对于世界上大多数法治国家以法律的形式规范政府信息公开而言,我国的《政府信息公开条例》在效力层级上居于明显的弱势。从各国的立法经验来看,政府信息公开作为国家的一项基本行政制度,应当以法律的形式来规定,行政法规层次上的规范只能是一种过渡。 从我国的法律体系来看,政府信息公开属于对人民政府的权力义务的设定,应当根据《立法法》的规定制定法律而不是行政法规。
  世界各国政府信息公开立法通例是以信息公开为原则,以免除公开为例外,即未被法律明确规定可以免除公开的信息,政府都应当公开。我国也应该明确信息公开的这个基本原则。明确要求,信息公开是政府的法定义务,没有特定限制,所有政府信息均应公开。随着中国社会的发展,许多非政府组织,包括企业、事业组织和多元化的社会团体,都掌握着一定的社会资源和信息,从而享有可以支配他人的社会权力,这些社会主体的社务信息也应相应公开才符合法治社会的要求。所以,广义的信息公开的义务主体,应不限于国家机关,还有社会权力组织和社会公共团体。也就是说在我国应当将立法机关、司法机关以及其他公共机构纳入到信息公开的义务主体范围。凡涉及公共利益的政策、规定、文件及其决策起草过程;法规及规章的起草情况;政府收费的项目、依据和标准;政府财政收支情况;对投资和经营决策有重大影响的分层初步;规划、政策和规定;本政府机关的机构设置、组织、职能;本政府机关的办事指南、政府信息目录等等都要公开。无论是日本、美国还是其他国家,确立信息豁免公开例外,都是为了保护特殊种类的信息。这些信息的公开可能造成危害国家利益和安全、影响公共秩序和社会稳定等使社会公共利益遭受重大损失;或者信息向未经授权的人披露,就出现违反法律的行为。坚持公开是原则,不公开属于例外,可采用“排除法”对信息公开的范围以明确规定,即首先列举哪些事项不能公开,然后说明排除不能公开的事项都属于公开的范围。如《美国信息自由法》第2条规定了九项免除公开的政府文件。
  通过在因特网上建立政府网站进行政务公开,具有集中统一管理、随时更新维护、可长期保存、方便查询利用、扩大公开范围等多方面的优势、是推进政务公开的最有效的形式之一。 应当明确通过网络公开信息,成为我国政府信息公开的法定方式。信息公开的程序,应以行政机关主动公开为主,特殊情况的申请公开为辅。《政府信息公开法》应当明确规定行政机关无正当理由拒不信息公开所承担的法律责任、责任追究制度以及公众可以采取的救济手段,如申请行政复议和提起行政诉讼、行政赔偿。美国、英国、日本等国政府信息公开法都规定,针对这类案件,原告可以向法院提请司法审查。如果没有相关的、比较完善的救济制度,尽管制定了《政府信息公开法》,政府信息公开制度也很难真正施行。
  (二)制定和完善其他相关法律制度,以保障信息公开法律实现
  首先,修订《保密法》及其相关配套法规。我国1988年制定的《保密法》,其中诸如对定密、解密程序、泄密处罚以及救济机制等重要制度设置上已远远落后于实际发展的需要。《保密法》的修改首先应当解决两个问题。一是合理界定国家秘密的范围,大幅度缩减保密范围。在我国,对于保密文件以外的政府信息是否应该公开一直没有一个科学的认识或统一的规定,结果,造成了定保密范围过大,从而使一部分非保密文件也完全对公众封锁和保密。二是应当建立规范定密,科学解密的相关制度。由于定密制度不完善等原因,导致国家秘密偏多、密级偏高的问题长期存在。因此,要完善定密监督程序,做到依法行使定密权,应明确规定解密的权限和程序,强化解密活动的监督制约。切实改变目前实践中只定密,不解密,甚至国家秘密“终身制”的现象。
  其次,修改《档案法》。政府信息实际上分为档案和非档案文件,档案由《档案法》调整,要受到30年期限的限制;非档案文件尚无任何法律调整,因而无法对其进行规范管理。这样一来,档案法实际上限制了档案类政府信息向公众开放。同一个政府信息,一旦归入档案类,则要受三十年期限的限制;如果不归档,则因尚无法律调整虽有公开的可能,但公开的内容可能会无迹可查。可见,档案法的规定不但不利于政务公开,反而限制了政务公开。
  最后,加快制定我国的《隐私权法》立法。信息公开法的个人信息例外只是对个人信息披露的保护。在我国信息公开法律制度发展的过程中,必须认识到个人数据保护对政府信息公开的意义,并加快数据保护法的立法工作,保护个人隐私,促进个人信息的流动。其内容应包括个人信息保护,电子监控,新闻出版,行政机关公务行为等方面的隐私权保护。隐私权法作为政府信息公开法律制度建设的一部分,对世界各国的信息公开法律制度的顺利实施发挥了不可替代的作用。



南昌大学在职法硕2007级 蔡 武