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不动产权属变更是否适用善意取得/王春胜

作者:法律资料网 时间:2024-05-11 14:38:58  浏览:8691   来源:法律资料网
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不动产权属变更是否适用善意取得

王春胜


  善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大,因应流通安全的经济要求,而生成和发展起来的。
然而,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,各家观点也不相同。
  一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
  目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”
  至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,“因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
  故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
  即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
  对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”
另一种观点认为,应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。
  并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”,因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。
  否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点,第一种观点以梁慧星先生为代表,他们认为,“基于物权登记的公信力,即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。”
  公示公信原则的标准为客观标准,而善意取得的标准为主观标准,因而在不动产领域,由于不动产以登记作为公示方法,第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产,而善意取得制度则不适用于不动产。然而,在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致的情况发生的原因主要有:(1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;(3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;(4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;(5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人的利益的保护。
  我国对不动产登记实行实质审查主义, 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此,我国立法不采用不动产善意取得制度。


北安市人民法院 王春胜
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保山市人民政府关于印发《保山市国家建设项目审计暂行办法》的通知

云南省保山市人民政府


保政发〔2004〕47号



保山市人民政府关于印发《保山市国家建设项目审计暂行办法》的通知



各县、区人民政府,市政府各组成部门、各直属机构:

现将《保山市国家建设项目审计暂行办法》予以印发,请遵照执行。







二OO四年四月九日



保山市国家建设项目审计暂行办法



第一条 为了加强对国家建设项目的审计监督,促进建设项目管理规范化,节约国家资金,提高投资效益。根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计实施条例》、《审计机关国家建设项目准则》、《云南省建设工程造价管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称国家建设项目是指党政机关、事业单位、社团组织及使用财政资金、政府统一借贷资金的企业,以国家资产投资或者通过融资的基本建设项目和技术改造项目。

第三条 根据《云南省建设工程造价管理条例》规定,凡有国家投资、融资的基本建设项目和技术改造项目(以下简称建设项目),使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的建设项目,应当依照本规定接受审计机关的审计监督。与国家建设项目直接有关的建设、勘察、设计、施工、监理、采购、供货等方面的财务收支,应当接受审计机关的审计监督。

凡财政、财务隶属关系或国有资产监督管理关系由市、县人民政府(含政府职能部门)管理的国家建设项目,市、县审计机关都应当按照本规定进行审计监督。

党政机关、事业单位、社团组织和使用国家投入资金的企业,国家投资额50万元以上(含50万元)的建设项目,应由审计机关组织审计。

第四条 审计机关在安排建设项目审计时,应当确定建设单位(含项目法人,下同)为被审计单位。

第五条 有关部门应在各自的职责范围内,支持审计机关做好建设项目的审计工作。计划、财政、建设及各项目主管和实施单位,每年应将工程投资项目安排情况和预计完工项目情况报送审计机关。

第六条 审计机关应当对国家建设项目预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、项目竣工决算的真实、合法、效益情况,进行审计监督。

(一)对建设项目的报建立项、资金来源和前期工作以及建设资金的管理、使用的真实性、合法性进行审计;

(二)根据需要对有关合同进行审计,检查合同的订立、效力、履行、变更和转、终止的真实性、合法性;

(三)对债务、税费计缴、建设成本的真实性和合法性进行审计;

(四)对建设项目竣工决算进行审计,检查工程造价的真实性、合法性,以及工程投资控制的有效性;

(五)对基本建设收入、节余资金进行审计,检查其形成和分配的真实性和合法性;

(六)对设备、材料的采购、保管、使用和核算的真实性、合法性、有效性进行审计;

(七)根据需要对建设项目的勘察、设计、施工、管理、采购、供货等方面招标投标和工程发包情况进行审计,检查招投标程序及其结果的合法性,以及工程承发包的合法性和有效性。

第七条 审计机关对国家建设项目实施竣工决算审计制度。

(一)建设项目必须先审计后验收,未经竣工决算审计的建设项目,有关部门不得办理正式竣工验收手续;

(二)建设单位应当在建设项目初步验收结束后,按照规定及时办理竣工决算,并在竣工决算报告编制完成后15日内向有管辖权的审计机关提交竣工决算审计申请。具备竣工决算审计条件的建设项目,审计机关应当在30日内安排审计;

(三)建设项目未经竣工决算审计擅自办理竣工验收手续的,审计机关可以通报或者公布有关情况,并依照法律法规给予有关单位和有关责任人相应处罚,造成损失的,审计机关协同有关部门追究相关责任人的责任;

(四)有国家资金投入的建设项目,必须在建设工程施工合同中约定,预付工程款时,交通、水利、城市基础设施建设项目预留20%的尾款,其他建设项目预留25%的尾款,待审计工作结束后清算。违反此规定,多支付工程款造成损失的,追究责任人责任。

第八条 审计过程中,如发现建设、设计、施工、采购、监理等单位,违反国家审计法律法规和本办法规定,拒绝或者拖延提供与审计事项有关的资料,或者拒绝、阻碍检查的,由审计机关按照《中华人民共和国审计实施条例》第四十九条的规定处理、处罚。

第九条 审计机关实施国家建设项目审计,可以委托具有法定资格的社会中介组织进行审计,或聘请具有与审计事项相关专业知识和资格的专家、技术人员参与审计。

第十条 审计机关负责对委托给社会中介组织实施的建设项目的审计质量进行监督,发现社会中介组织提交虚假审计报告的,追究其责任,追回审计查证费,并取消被委托资格。

第十一条 审计机关对建设项目审计后,或在审查委托的社会中介组织提供的审计结果后,根据审计事实和相关的法律、法规,依法作出审计意见和审计决定,出具审计建议书。审计决定一经送达,即具有法律效力,被审计单位必须执行。如果被审计单位对审计决定不服,可在规定时限内向本级人民政府或上一级审计机关申请行政复议。

第十二条 审计机关组织审计的国家建设项目,除国债资金建设项目外,按照核减投资额的20%,由建设单位缴入国家建设项目审计资金专户,专户资金管理办法由市财政局、市审计局另行制定。

第十三条 审计机关在审计中发现违纪、违法行为以及涉嫌犯罪的,应当移交纪检、监察或司法部门处理。

第十四条 审计人员在审计过程中必须忠于职守,努力工作,严格执行审计廉政责任规定。审计人员滥用职权、玩忽职守的,由主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五条 本办法由市审计局负责解释。

第十六条 本办法从发布之日起施行。

河源市人民政府办公室印发河源市区管道燃气进销价格联动办法(试行)的通知

广东省河源市人民政府办公室


印发河源市区管道燃气进销价格联动办法(试行)的通知

河府办〔2009〕89号


各县区人民政府,市府直属各单位:
经市人民政府同意,现将《河源市区管道燃气进销价格联动办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。
河源市人民政府办公室
2009年7月20日

第一条 为更好地贯彻落实燃气价格改革的政策措施,适应燃气市场价格多变的特点,按照以进货价格确定销售价格,进销价格联动的原则,根据广东省物价局《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》(粤价〔2006〕297号)的有关规定,特制定本办法。

第二条 依照国家政策规定,管道燃气因市场进货价格变动而形成的管道供气成本变动,需要调整居民生活、非经营性和经营性用气销售价格的,适用本办法。

第三条 本办法所称居民生活、非经营性和经营性用气销售价格(以下简称“管道燃气销售价格”),是指河源市区管道燃气经营企业销售的纳入政府定价管理的居民生活、非经营性和经营性用气的计量气价。
第四条 管道燃气销售价格依其成本变动进行顺调。价格顺调是指我市管道燃气销售价格与进货价格涨跌趋向一致的价格调整(提高价格或降低价格)。其价格管理的总体原则是:适应需求变化,简化定价程序,适时合理调整,保持相对稳定,政府适度调控。

第五条 管道燃气销售价格向上的顺调,由燃气经营企业根据进货价格变动情况提出调价申请方案,报市人民政府价格主管部门按本办法作价规定审核,并报市人民政府批准。

管道燃气销售价格向下的顺调,由市人民政府价格主管部门根据进货价格变动情况按本办法作价规定确定。

第六条 管道燃气实行进销价格联动办法后的价格调整不再举行价格听证会,但应采用座谈会或书面等形式征求消费者、经营者和有关方面的意见。

第七条 市人民政府价格主管部门在受理申请人的调价申请后,原则上在30个工作日内完成价格(成本)调查、核算、征求意见、集体审议和形成决策等工作。

第八条 管道燃气销售价格的计算由进货成本、经营费用、利润、税金4项构成(销售价=进货成本+经营费用+利润+税金)。销售价格中各项成本费用和税利的计算必须符合有关法律法规、政策和财务管理规定。

第九条 基础数据的确定。

(一)进货成本:以实际价格为依据,根据直接购气价格和运杂费用确定。

(二)经营费用:经营费用(包括输配成本和期间费用不包括容量费用及工程材料费)根据《广东省物价局城市管道燃气定价成本监审办法(试行)》(粤价〔2008〕176号)每年监审一次,并据此确定合理定额经营费用。

(三)税金:按税务部门的有关规定计算。

(四)利润:控制在净资产利润率的9%内。

第十条 管道燃气进销价格实行联动的条件。

(一)当现行燃气销售价格不足以补偿成本时,企业可向市人民政府价格主管部门提出书面申请,经市人民政府价格主管部门同意,并报市人民政府批准后,对现行燃气销售价格进行调整。

(二)当市场燃气进货价格下降,现行燃气销售价格按第八条规定的计算方法计算超过规定的利润率时,企业应向市人民政府价格主管部门提出下调价格的书面申请。若企业不主动向市人民政府价格主管部门提出下调价格的书面申请时,市人民政府价格主管部门可根据市场进货价格下降的实际情况对燃气销售价格进行向下调整。

(三)为保持燃气价格的相对稳定,管道燃气销售价格的调整时间的间距原则上不少于6个月。

(四)加强对进货价格的监管。经营企业应于每季初15日内将上一季度的进货数量、进货价格等实际情况并附原始发票复印件书面报市政府价格主管部门备案。

第十一条 价格顺调决策结果实行公告制度,调价前由市人民政府价格主管部门在本地主要媒体上向社会公布。

第十二条 顺调价格决策公布后,市人民政府价格主管部门应当在一定时期内对价格的执行情况、社会反映继续进行监测和跟踪调查,并督促调价的燃气经营企业及时向社会加强宣传和解释,有针对性地做好改进工作。

第十三条 政府对低收入群体实行管道燃气价格优惠或价格补贴,当管道燃气销售价格较高时,对市区管道燃气低保居民户实行价格优惠或临时价格补贴。实行价格补贴的,补贴办法由市人民政府价格主管部门提出方案,经市财政部门审核后报市人民政府批准。

第十四条 为增强政府调控价格的经济能力,保障低收入群体价格补贴支出的需要,设立管道燃气价格调节基金,实行财政专户管理。

管道燃气价格调节基金按燃气销售量计算每立方米征收0.10元。
第十五条 本办法从2009年8月1日起施行。