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建设部


关于印发《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》的通知

建城[2003]148号


北京、天津、河北、山西、内蒙古、黑龙江、吉林、辽宁、山东、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆等省、自治区、直辖市人民政府，新疆生产建设兵团，解放军总后勤部：

　　为贯彻落实党的十六大精神，加快推进城镇供热体制改革，努力解决我国北方地区城镇居民的冬季供热采暖问题，根据国务院领导同志的指示，决定在我国东北、华北、西北及山东、河南等地区（以下简称“三北地区”）开展城镇供热体制改革的试点工作。现将《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》印发给你们，请参照执行。

　　城镇供热体制改革是一项涉及到千家万户利益的大事。各级人民政府要坚持“三个代表”的重要思想，维护最广大人民群众的根本利益，充分认识城镇供热体制改革的复杂性、艰巨性和长期性；要按照“与时俱进，改革创新”的要求，切实加强对供热体制改革的领导，做好改革试点工作。

　　“三北地区”各省、自治区、直辖市人民政府要选择不同规模的、有典型代表性的城市（区）进行试点，并切实加强对试点工作的领导。各试点城市要根据《指导意见》，广泛征求社会各方面意见，周密制订改革试点方案，经省级人民政府批准后实施，并报建设部备案。

　　各试点城市要做好宣传教育工作，引导城镇居民转变福利供热采暖的旧观念，理解和支持供热体制改革。要不断总结经验，及时修改和完善改革措施，确保试点工作的顺利实施。

　　为加强对供热体制改革试点工作的领导，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、人事部、民政部、劳动和社会保障部、国家税务总局、国家环保总局成立了城镇供热体制改革部际协调领导小组，并实行部际联席会议制度，负责指导和协调各地开展的改革试点工作，研究有关支持供热体制改革的政策。部际协调领导小组办公室设在建设部。各地也应成立领导小组，加强对改革试点工作的组织和协调，妥善处理好改革、发展、稳定的关系。对供热体制改革试点工作中出现的问题，各地要认真研究解决，并及时向国务院有关部门反映。

　　附件：关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国人事部
中华人民共和国民政部
中华人民共和国劳动和社会保障部
国家税务总局
国家环境保护总局
二○○三年七月二十一日

附件

关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见

　　为建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇供热新体制，促进建筑节能，满足人民生活水平提高的要求，从根本上解决我国采暖地区城镇居民的供热采暖问题，根据国务院领导“改革城镇供热体制应抓紧试点，在试点基础上再行推开”的指示,现对城镇供热体制改革试点工作提出如下指导意见：

　　一、城镇供热体制改革试点的指导思想、主要内容和基本原则

　　（一）城镇供热体制改革试点的指导思想是：稳步推进城镇用热商品化、供热社会化，逐步建立符合我国国情、适应社会主义市场经济体制要求的城镇供热新体制；加大技术创新力度，促进节能建筑的推广应用，推进城镇供热事业的健康发展，更好地满足人民生活水平提高的需要，推动城市建设的可持续发展。

　　（二）城镇供热体制改革试点的主要内容是：改革单位统包的用热制度，停止福利供热，实行用热商品化、货币化；加大新型墙体材料、建筑节能技术的推广应用和供热采暖设施的技术改造力度，提高热能利用效率，改善城镇大气环境质量；继续发展和完善以集中供热为主导、多种方式相结合的经济、安全、清洁、高效的城镇供热采暖系统；加快供热企业改革，引入竞争机制，培育和规范城镇供热市场。

　　（三）城镇供热体制改革试点的基本原则是：坚持国家、单位和个人合理负担；坚持在国家统一政策目标指导下，地方因地制宜、分别决策；坚持节约能源、改善环境质量；坚持综合配套，分阶段推进。

　　二、停止福利供热，实行用热商品化、货币化

　　（四）停止由房屋产权单位或职工所在单位统包的职工用热制度，改为由居民家庭（用热户）直接向供热企业缴费采暖，实行用热商品化。

　　（五）停止福利供热后，采暖费用采取多渠道筹集，由政府、单位、个人共同负担；各级财政、单位用于职工供热采暖的费用作为供热采暖补贴由单位直接向职工和离退休人员发放，变“暗补”为“明补”，采暖补贴可在成本费用中列支。

　　（六）积极稳妥地试行职工采暖补贴。对机关事业单位在职人员和离退休人员，应综合考虑职工住房标准、城镇供热平均价格、采暖期限、职工收入水平、地方财政承受能力等因素，合理确定总体的补贴水平、各类人员的补贴标准和发放办法。试点城市人民政府根据本地实际情况进行测算，提出具体意见报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，并报城镇供热体制改革部际协调领导小组备案。企业职工和离退休人员采暖补贴标准和补贴方式，可参照当地机关事业单位职工采暖补贴方案，结合企业职工住房状况等具体情况确定。

　　（七）试点城市供热实行政府定价，由试点城市人民政府价格行政主管部门按照“保本微利”的原则制定和调整。在制定和调整供热价格时，要严格按照《价格法》的有关规定，建立听证会制度，征求消费者、经营者和有关方面的意见。

　　三、逐步实行按用热量计量收费制度，积极推进城镇现有住宅节能改造和供热采暖设施改造

　　（八）改革现行热费计算方式,逐步取消按面积计收热费,积极推行按用热量分户计量收费办法。今后，城镇新建公共建筑和居民住宅，凡使用集中供热设施的，都必须设计、安装具有分户计量及室温调控功能的采暖系统，并执行按用热量分户计量收费的新办法。计量及温控装置费用计入房屋建造成本。现有公共建筑和居民住宅也要按照分户计量、室温可控的要求进行改造，安装分户计量、温控装置，逐步实现由按面积计收供热采暖费向按用热量分户计量收费转变。

　　（九）按照民用建筑节能管理的有关规定，根据量力而行、分步实施的原则，对现有公共建筑和居民住宅实施节能改造。试点城市现有住宅的节能改造资金，以及计量及温控装置安装费用，按照“谁受益,谁投资”的原则,由城市政府、供热企业、职工所在单位和个人共同承担，具体办法由试点城市人民政府根据本地实际制定。

　　（十）试点城市人民政府要把城镇住宅节能改造和供热采暖设施改造作为城市建设的重要组成部分，结合实际制定扶持政策，多渠道筹集资金。

　　四、继续发展和完善以集中供热为主导、多种方式相结合的城镇供热采暖系统

　　（十一）集中供热具有较好的能源利用效率和良好的环境效益，适应我国能源条件和城镇居民居住状况，是我国城镇供热的主要方式。城镇公共建筑和住宅小区的供热采暖系统，凡有条件实施集中供热的，应积极采用集中供热方式；在集中供热管网覆盖的地区，不得新建燃煤供热锅炉。国家鼓励各地因地制宜，在产业技术政策的指导下，积极研究开发利用新能源、新技术的多种供热采暖方式。

　　（十二）要加强技术创新，积极运用先进适用技术改进完善集中供热系统，进一步提高节能降耗水平和清洁舒适程度，在满足居民采暖需要的同时促进能源利用效率的提高和环境质量的改善。要积极研究开发经济适用的城镇住宅热计量和温控装置，提高热计量和温控装置的国产化水平。

　　（十三） 要进一步完善城镇供热采暖的标准。要结合供热体制改革和供热采暖系统的技术改造，逐步完善城镇供热采暖系统建设的技术标准体系。供热采暖标准中安全、节能、环保、卫生等技术要求均应纳入工程建设强制性条文，强制实施。

　　五、深化供热企业改革，积极培育和规范供热市场

　　（十四）实行城镇供热特许经营制度。在统一管网规划、统一服务标准、统一市场准入、统一价格监管的前提下，引导和鼓励国有、私有和合作经营企业通过公开竞标的方式，与城市政府签定合同，参与城镇热源厂、供热管网的建设、改造和经营，取得规定范围和规定时限的特许经营权。

　　（十五）进一步深化国有供热企业改革，加快建立现代企业制度。国有供热企业可以通过吸收多种经济成分，改制为多元投资主体的有限责任公司或股份有限公司；鼓励国有大中型供热企业以参股、控股、兼并等形式跨地区经营城镇供热，推动城镇供热的规模化、集约化经营；要加强供热企业内部管理，加快企业技术进步，强化成本约束机制。

　　（十六）进一步转变政府职能，加强和改进供热行业管理，培育和规范城镇供热市场。行业管理工作的重点要转移到研究制定供热事业发展规划、规范供热市场主体行为、维护供热市场秩序上来。各地要根据国家有关的产业政策和技术标准规范，结合本地实际情况制定城镇供热采暖服务质量标准、技术指标和评估监督办法，加强对供热市场的监管，维护市场秩序和消费者合法权益。

　　六、加强领导，综合配套，保证改革的顺利实施

　　（十七）“三北地区”各级人民政府要切实加强对城镇供热体制改革试点工作的领导。各试点城市人民政府要根据本通知精神，结合本地区实际制定具体实施方案，报经省级人民政府批准后实施。建设部将会同有关部门建立部际联系会议制度，加强对供热体制改革试点工作的指导，并抓紧制定配套政策。

　　（十八）加强舆论引导，做好宣传解释工作，引导城镇居民转变福利供热采暖观念，取得群众对供热体制改革的理解和支持。各地在供热体制改革中要充分考虑各方面的承受能力，不过多增加职工个人，特别是困难企业职工、失业人员、企业退休人员及享受城市居民最低生活保障人员等低收入居民家庭的经济负担，切实做好低收入居民家庭的冬季采暖保障工作，维护社会稳定，保证改革的顺利进行。



企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。