本人在法律图书馆网站发表的文章仅供交流欣赏，欢迎批评指正。如不经同意加以转载用于盈利活动，本人将以侵犯著作权为由提起民事索赔诉讼。
房地产权属变更案例评析
作者：宋飞（网络游魂） 本文原载葵花法律论坛
1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。其中，最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。
问：该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？
答：1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.
点评：房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点，希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。
作者简介：宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院，现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。
江苏省高速公路条例
江苏省人大常委会
江苏省高速公路条例
（2002年12月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过）
江苏省人民代表大会常务委员会公告
第29号
《江苏省高速公路条例》已由江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2002年12月17日通过，现予公布，自2003年3月1日起施行。
江苏省人民代表大会常务委员会
2002年12月19日
第一章 总则
第一条 为了促进高速公路事业的发展，保障高速公路完好、安全、畅通，根据《中华人民共和国公路法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内规划、建设、养护、经营、使用和管理高速公路的单位和个人，应当遵守本条例。
第三条 本条例所称高速公路，是指符合国家高速公路工程技术标准，经验收合格并向社会公告，专供汽车通行的公路。
第四条 省人民政府交通部门（以下简称省交通部门）主管全省高速公路工作。
公安部门负责高速公路的交通安全、交通秩序管理、交通事故处理和治安管理工作。公安部门设立的高速公路交通巡逻警察机构负责具体管理工作。
省人民政府其他有关部门和高速公路沿线地方人民政府应当按照各自的职责做好高速公路相关工作。
第五条 取得高速公路收费权的经营企业以及利用贷款、集资建成高速公路经批准收取车辆通行费的事业单位（以下统称高速公路经营管理单位），依法从事高速公路投资建设以及收费、养护、清障等活动，其合法权益受法律保护。
第六条 高速公路路政管理机构、交通巡逻警察机构应当加强巡察，保证高速公路的安全畅通。
除依法追缉、堵截逃犯和犯罪嫌疑人以及公安、交通部门依法处理必须及时制止的违法行为外，任何单位和个人不得在高速公路上拦截车辆检查。
第二章 建设与养护
第七条 省交通部门应当根据本省国民经济、社会发展和国防建设需要，按照国家高速公路总体规划要求，会同省人民政府有关部门并商设区的市人民政府编制全省高速公路规划，依法报批后组织实施。
高速公路建设程序按照有关法律、行政法规和《江苏省公路条例》的规定执行，其建设标准应当符合国家规定的技术等级要求。
第八条 对高速公路建设使用土地，高速公路沿线设区的市、县（市）人民政府应当给予支持和协助，可以统一征地和供地。
高速公路征地、拆迁、安置费用支付标准和方式，由高速公路建设项目法人按照法律、法规和省人民政府的规定执行。应当支付的安置补偿费用，任何部门和单位不得截留、挪用。
第九条 高速公路建设项目法人应当按照规划、联网运行和管理的要求，组织建设高速公路通信、监控、收费系统，以及限载检测、交通量观测和管理等设施。
已建成通车的高速公路不具备前款规定的设施条件的，由高速公路经营管理单位负责组织建设。
第十条 高速公路改建、扩建工程的建设管理应当按照新建高速公路的要求和规定实施。
高速公路互通出入口、服务区的增设或者关停，应当经省交通部门批准。
第十一条 高速公路经营管理单位应当按照国家和省交通部门规定的技术规范和操作规程加强高速公路养护，并安排相应的养护资金，对高速公路实行预防性、周期性养护，保障高速公路经常处于良好的技术状况。
高速公路经营管理单位应当按照省交通部门的规定，定期报送路况数据。
第十二条 高速公路经营管理单位应当按照养护规范加强养护巡查，并对高速公路及其附属设施技术状况进行检测，对技术状况达不到规范要求的，或者发现路基、路面、桥涵、附属安全设施受损以及其他危及高速公路安全运行状况的，应当及时组织抢修或者采取措施排除险情。
第十三条 省交通部门应当加强对高速公路养护的监督管理。
省交通部门应当对高速公路及其附属设施的完好情况和养护质量进行抽检，对达不到高速公路技术规范要求的，应当责成高速公路经营管理单位限期采取相应措施。
第十四条 高速公路养护作业单位应当具备相应的公路养护资质。
高速公路养护应当实行机械化、专业化和社会化，并逐步实行招标投标制度。
第十五条 高速公路需要进行养护作业的，养护单位应当选择在车流量较小的时段进行，避开交通高峰时段。
高速公路养护作业需要占用车行道的，应当事先通报高速公路交通巡逻警察机构。
高速公路养护作业需要半幅封闭或者中断交通的，高速公路经营管理单位应当编制施工路段现场管理方案，报省交通、公安部门批准，并在施工前一日通过公众媒体和高速公路可变情报板发布养护作业路段、时间等信息，并在施工路段前方相关入口处设置公告牌。
第十六条 在高速公路上进行养护作业，应当按照国家和省有关标准和规定，设置施工标志和安全标志。因高速公路养护作业造成交通堵塞的，高速公路交通巡逻警察机构应当迅速采取措施恢复车辆正常通行。高速公路经营管理单位和养护作业单位应当予以配合。
第三章 路政管理
第十七条 高速公路与其他等级公路或者城市道路管理范围的分界，由省交通部门会同有关部门和单位划定，并在分界点设置分界标志。
第十八条 高速公路隔离栅外缘起三十米，互通立交、特大型桥梁隔离栅外缘起五十米范围为高速公路建筑控制区。没有隔离栅的，建筑控制区范围从公路用地外缘起算。
在建高速公路按照前款规定确定建筑控制区，并按照建筑控制区管理规定进行管理。
第十九条 在高速公路越江桥梁隔离栅外缘二百米范围内不得挖砂、采石、取土、倾倒废弃物；不得从事钻井、爆破作业、焚烧物品和其他危及桥梁安全的活动。
第二十条 除高速公路收费站区和服务区外，禁止在高速公路、公路用地、建筑控制区范围内设置广告设施，已设置的广告设施，设置者应当在本条例施行之日起二年内予以拆除。
在高速公路收费站区和服务区内设置广告设施发布广告的，应当经省交通、工商部门按照各自的职责依法批准。
第二十一条 高速公路改建、扩建，需要移动、拆除在高速公路、公路用地、建筑控制区范围内的桥梁、渡槽、管线、电缆等设施的，高速公路建设单位应当按照不低于该设施原有的技术标准予以修复，或者给予相应的经济补偿。
第二十二条 省交通部门应当做好高速公路路网标志、标线的规划，并根据实际情况及时提出变更调整方案，科学、合理地引导交通。
已建成的高速公路的标志、标线确需变更的，应当经省交通部门批准。
高速公路建设项目法人或者高速公路经营管理单位应当按照高速公路标志、标线规划或者经批准变更的标志、标线方案组织实施。
第二十三条 高速公路建设项目法人或者高速公路经营管理单位应当在高速公路入口处、相关跨越高速公路的设施，设置车辆限载、限高、限宽标志。
除经批准运载不可解体物品的超限运输车辆外，其他超限运输车辆不得上高速公路行驶。
第二十四条 省交通部门可以在高速公路出入口、称重站、服务区对过往载货车辆进行超限运输检查。载货车辆应当按照引导标志行驶到指定地点接受检查，不得强行通过。
第二十五条 交通事故涉及高速公路路产损害的，高速公路交通巡逻警察机构应当及时通知并协助省公路管理机构对路产损失赔偿部分依法进行处理。
第四章 交通治安管理
第二十六条 行人、非机动车、摩托车、残疾人专用车、拖拉机、履带车、农用运输车、轮式专用机械车、全挂列车、悬挂试车号牌和教练车号牌的车辆，以及设计时速低于七十公里的车辆，禁止进入高速公路。
禁止在高速公路上学习驾驶车辆。初领驾驶证不满一年的驾驶员禁止在高速公路上驾驶车辆。
第二十七条 进入高速公路的车辆应当配备故障车警告标志牌和灭火器。
安装安全带的车辆，其驾驶员和乘车人必须系安全带。
第二十八条 车辆在高速公路上正常行驶时，最低时速不得低于六十公里；最高时速小型客车不得高于一百二十公里，大型客车、货运汽车不得高于一百公里，但遇有限速交通标志或者路面限速标记时，应当遵守标志或者标记的规定。
第二十九条 遇雨、雾、路面结冰或者其他有碍正常行驶情况时，车辆应当减速行驶并加大行车间距。
已进入高速公路的车辆，能见度低于二百米时，应当开启雾灯和防眩目近光灯、示廓灯、前后位灯，时速不得超过六十公里，与同一车道内前车保持一百米以上的行车间距。能见度低于五十米时，还应当开启危险报警闪光灯，以不超过二十公里的时速就近驶离高速公路或者进入服务区。
第三十条 高速公路沿车辆行驶方向最左侧的车道为超车道，最右侧的为紧急停车带，其他车道为行车道。
超车道仅供超车时使用。利用超车道超车的车辆超越前车后，应在不妨碍其他车辆正常行驶的情况下迅速驶回行车道。禁止在超车道内持续行驶。行车道内正常行驶的车辆在不超速的情况下，可以超过超车道内的行驶车辆。
禁止车辆在紧急停车带内行驶。遇有前方交通堵塞等情形时，禁止在紧急停车带内停靠、排队。
第三十一条 车辆通过收费站安全岛通道时，最高时速不得超过五公里；在安全岛通道前后各一百米内应当按照标线行驶，不得变更行驶路线，但道口关闭的除外。
车辆在服务区内最高时速不得超过二十公里。禁止在服务区内非停车区域停车。
通过施工路段的车辆应当减速并按照设置的标志行驶。
第三十二条 车辆在高速公路上禁止掉头、倒车、逆行和穿越中央分隔带；禁止骑、压车道分界线行驶。
驾驶车辆时禁止手持拨打、接听电话。
车辆载客、载货不得超过车辆核定装载量。
第三十三条 除遇有障碍、发生故障等必须停车的情况外，高速公路上禁止停车、上下人员或者装卸货物。驾乘人员休息、检查车辆应当进入服务区。
车辆因遇故障需要临时停车检修的，应当停在紧急停车带内。故障难以及时排除的，应当向高速公路经营管理单位请求援助。
在高速公路越江桥梁上禁止检修车辆。车辆因故障不能行驶的，应当立即向高速公路经营管理单位请求援助。
第三十四条 车辆遇障碍、发生故障等原因停车后，驾驶员应当立即开启危险报警闪光灯，并在行驶方向的后方一百米以外设置故障车警告标志；夜间、雨、雪、雾天还应当同时开启示廓灯、尾灯和后雾灯。
第三十五条 除清障救援车辆外，禁止其他车辆拖拽故障车、事故车在高速公路上行驶。高速公路清障救援车辆应当安装标志灯具并喷涂明显的标志，执行清障救援任务时，应当开启标志灯具和危险报警闪光灯，并设置必要的安全警戒区。
除清障救援机构紧急救援外，其他单位和个人禁止在高速公路上从事修车等经营活动。
第三十六条 因雨、雪、雾路面结冰、道路施工作业、交通事故、突发事件以及其他情况，影响车辆正常行驶的，高速公路交通巡逻警察机构可以采取临时交通管制措施。需要关闭高速公路的，由省公安、交通部门共同商定，并及时发布信息。紧急情况下，公安、交通部门现场执法人员可以先行处置，同时分别报告省公安、交通部门组织路网调度和区域交通分流。
需要关闭高速公路的情况消除后，有关部门应当及时开通高速公路，恢复交通。
第三十七条 关闭高速公路由高速公路交通巡逻警察机构和高速公路经营管理单位负责实施。高速公路交通巡逻警察机构负责现场指挥疏导车辆。高速公路经营管理单位负责关闭收费站入口，设置必要的交通分流引导设施，并通过公众媒体和沿线的可变情报板等发布信息。
第三十八条 高速公路交通巡逻警察机构负责高速公路的治安管理工作，其治安管理职权由省公安部门依照国家有关规定决定。
第五章 收费与服务
第三十九条 高速公路经营管理单位应当健全规章制度，坚持守法、诚信，公开服务标准，接受社会监督，为通行车辆和驾乘人员提供安全、便捷、文明服务。
第四十条 除军车外，进入收费高速公路的车辆应当缴纳车辆通行费。禁止采用各种手段逃缴车辆通行费。高速公路经营管理单位对逃缴车辆通行费的车辆可以加收三倍以下全程车辆通行费。
对进入高速公路的货运车辆，其通行费收取可以采用计重收费的方式，具体办法由省人民政府制定。
高速公路上发生重、特大交通事故以及其他重大突发事件时，高速公路经营管理单位应当为执行现场抢险、救护任务的车辆开辟紧急通道。
第四十一条 收费高速公路具备条件的应当实行联网收费。省有关部门应当对联网收费和使用的统一收费票据加强管理和监督。收费标准应在收费站区醒目位置予以公示。
第四十二条 收费站应当开足收费道口，保障车辆正常通行，避免车辆拥挤、堵塞。
收费站工作人员对禁止进入高速公路的车辆不得发放通行卡，并应当协助拦阻肇事逃逸车辆和载有犯罪嫌疑人的车辆。
第四十三条 高速公路经营管理单位应当收集、汇总所辖高速公路交通流量、施工作业、气象等与路网运行有关的信息，按照规定报送省交通部门，并及时向社会发布交通事故、突发性事件等影响正常通行的信息。
省交通部门应当对接受的路网信息及时研究分析，需要作出调度决定的，应当及时作出决定，并下达路网调度指令。
高速公路经营管理单位收集的高速公路交通监控等信息资源应当与交通、公安部门共享。
第四十四条 高速公路经营管理单位应当根据其职责，制定遇雨、雪、雾、冰冻等恶劣天气的处置预案，确保高速公路安全畅通。
第四十五条 高速公路经营管理单位应当建立快速清障救援机制，接到清障救援信息后，应当立即派出救援车辆和人员赶赴现场进行紧急处理，保障车辆正常通行。遇有人员受伤的，应当立即送往医院救治。
高速公路因重特大交通事故造成严重交通堵塞，难以及时恢复交通的，以及装载危险物品车辆发生故障或者事故可能造成严重后果的，当地县级以上人民政府应当组织调集清障救援力量，协助经营管理单位清除障碍，排除危险，尽快恢复高速公路正常运行。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十一条第二款、第四十三条第一款规定，未按照规定报送路况数据、路网信息或者未按照要求发布路网信息的，省交通部门可以责令补报，并给予警告。
第四十七条 违反本条例第十二条规定，未对公路、桥梁及其附属设施的使用情况进行检测，以及公路、桥梁未达到规定的技术规范要求仍不组织养护的，由省交通部门责令限期改正，逾期不改正的，省交通部门可以组织采取强制性检测、养护措施，费用由高速公路经营管理单位承担。
第四十八条 违反本条例第十五条第三款规定，未经批准进行高速公路半幅封闭或者中断交通养护作业的，由省交通部门责令改正，补办报批手续，并可以处以一万元以上二万元以下的罚款。
第四十九条 违反本条例第十六条规定，未按照规定设置施工、安全标志的，由省交通部门责令改正，并可以处以三百元以上三千元以下的罚款。
违反本条例第二十二条第二款规定，擅自变更标志、标线的，由省交通部门责令改正，可以处以五千元以上一万元以下的罚款。
第五十条 违反本条例第二十条第一款规定，设置广告设施的，由省交通部门责令限期拆除，并可以处以一万元以上二万元以下的罚款。逾期不拆除的，由省交通部门申请人民法院强制执行，有关费用由设置者承担。
第五十一条 违反本条例第二十三条第二款规定，超限运输车辆擅自行驶高速公路的，由省交通部门责令当事人自行卸去超限部分的物品，并依照有关法律、法规的规定予以处罚。超限运输车辆行驶高速公路造成高速公路损害的，应当依法承担赔偿责任。
第五十二条 车辆驾驶员有下列行为之一的，由公安部门处以五十元以下的罚款：
（一）违反本条例第三十一条规定，不按照规定的速度、路线、标志行驶、停车的；
（二）违反本条例第三十三条第三款规定，在高速公路越江桥梁上检修车辆的。
第五十三条 车辆驾驶员有下列行为之一的，由公安部门处以五十元以下的罚款，可以并处吊扣一个月以上三个月以下驾驶证：
（一）违反本条例第三十四条规定，车辆遇障碍或者发生故障停车后，不按照规定使用灯光和设置警告标志的；
（二）违反本条例第三十五条第一款规定，驾驶清障救援车辆执行任务时，不按照规定使用标志灯具和危险报警闪光灯的。
第五十四条 车辆驾驶员有下列行为之一的，由公安部门给予警告或者处以五十元以上一百元以下的罚款，并可以处吊扣三个月以上五个月以下驾驶证：
（一）违反本条例第二十八条规定，超过规定最高时速二十公里以上或者正常情况下低于规定最低时速行驶的；
（二）违反本条例第三十条第三款规定，在紧急停车带内行驶、停放的；
（三）违反本条例第三十二条第三款规定，装载超过车辆核定数百分之三十以上的；
（四）违反本条例第三十六条第一款规定，驾驶车辆不服从交通管制的。
第五十五条 车辆驾驶员有下列行为之一的，由公安部门处以一百元以上二百元以下的罚款，情节严重的，可以并处吊扣五个月以上十二个月以下驾驶证：
（一）违反本条例第三十条第二款、第三十二条第一款规定，持续占用超车道以及在高速公路上掉头、倒车、逆行和穿越中央分隔带或者骑、压车道分界线行驶的；
（二）违反本条例第三十三条第一款规定，在高速公路上停车、上下人员或者装卸货物的；
（三）违反本条例第三十五条第一款规定，驾驶非清障救援车辆拖拽故障车、事故车的。
第五十六条 违反本条例第二十六条第一款、第二十七条第二款规定，在高速公路上候车、行走或者驾驶非机动车和乘车人不按规定系安全带的，由公安部门责令改正，并可以处以二十元以下的罚款。对不听劝告滞留高速公路的行人、驾驶非机动车的人员以及其他人员，应当立即强制带离高速公路。行人、乘车人、非机动车驾驶人擅自进入高速公路造成自身伤亡和财产损失的，责任自负。
第五十七条 违反本条例第二十六条第二款规定，在高速公路上学习驾驶的，由公安部门对学习驾驶员和随车教练员分别处以一百元以上二百元以下的罚款，并对随车教练员处吊扣五个月以上十二个月以下驾驶证。
持学习驾驶证在高速公路上单独驾驶的，按无证驾驶处理，并注销其学习驾驶证。
第五十八条 违反本条例第三十五条第二款规定，在高速公路上从事修车等经营活动的，由公安部门没收违法所得，并可以处以二百元以上五百元以下的罚款。
第五十九条 交通、公安部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第六十条 省交通部门应当按照国家有关规定对高速公路给予省道以上的命名和编号。
第六十一条 本条例自2003年3月1日起施行。1996年8月20日江苏省人民政府颁布的《沪宁高速公路江苏段管理办法》同时废止。
